Des logements très sociaux à Deauville : un pari réussi

Produire du logement très social dans un marché locatif très tendu 

Créer du logement à loyer très social en zone tendue, c’est possible ! C’est ce qu’a démontré la ville de Deauville qui s’est engagée dès 2013 avec SOLIHA Territoires en Normandie dans le montage d’opérations de maîtrise d’ouvrage d’insertion en bail à réhabilitation. Ainsi, 5 logements ont été livrés en trois ans : un T2, trois T3 et un T5. Ces opérations ont permis de loger des ménages Deauvillais très modestes dans de l’habitat ancien situé en plein centre-ville et réhabilité aux dernières normes de sécurité et d’isolation.

Cette démarche très volontariste de la ville de Deauville reposait sur un constat simple. Le développement de cette ville balnéaire du Calvados est aujourd’hui contraint par le risque de submersion marine et, en conséquence, la construction y est limitée. Dans le contexte d’un marché locatif très tendu, certains Deauvillais n’arrivaient plus à se loger.  Si la ville compte 22% de logements locatifs sociaux… 70% du parc immobilier est composé de résidences secondaires. Faute de pouvoir se loger, la population permanente est en baisse. Pour réduire la spéculation et préserver son patrimoine architectural, tout en permettant aux Deauvillais de se loger à un prix abordable, la Commune s’est portée acquéreur de logements dégradés ou vacants dans le centre-ville.

Le bail à réhabilitation, un outil d’action municipale

Pour réhabiliter ces cinq logements, la Ville de Deauville a choisi le bail à réhabilitation, principal outil à la disposition des collectivités locales et des propriétaires privés, pour produire du logement très social et entretenir leur patrimoine immobilier. Il permet la réhabilitation de locaux vétustes ou vacants pour créer ou améliorer des logements locatifs sociaux par un opérateur agréé par l’Etat. C’est le cas de SOLIHA Territoires en Normandie qui porte les opérations de maîtrise d’ouvrage d’insertion de la Ville de Deauville, et de plusieurs communes de Normandie, sur le plan juridique, administratif, financier et technique.

Dans le cadre d’un bail de 25 ans, SOLIHA a proposé une mission complète à la ville de Deauville : la maîtrise d’œuvre et le suivi des chantiers. Il entretient aussi les biens et en assure la gestion locative. Si besoin, il met en place, un accompagnement social pour les ménages en difficulté. En contrepartie, la collectivité lui a cédé son droit immobilier pendant la durée du bail et apporté sa garantie financière pour les emprunts contractés. Le montage financier des opérations a mobilisé :

• une subvention Anah (43,3 %),
• une autre de la Fondation Abbé Pierre (6,3 %),
• un prêt de la Caisse des dépôts et Consignations (3,7 %)
• une subvention d’équilibre de la ville de Deauville (15,6 %).

En moyenne, la réhabilitation de son patrimoine coûte à la commune moins de 2000 €/an et par logement. Hervé Girard, Directeur de SOLIHA Territoires en Normandie, qualifie cette opération « à la fois d’atypique et d’exemplaire ». Il s’agissait de « créer du logement social sur la Côte fleurie, là, où la spéculation est la plus forte ». La commune a joué un rôle moteur, « ce qui a permis de faciliter le montage financier et de réaliser ces 5 opérations dans des délais plus que raisonnables. »

A l’issue du bail, la ville se verra restituer ses biens en bon état. Libre à elle de reconduire le bail avec SOLIHA, ou de récupérer ses logements pour l’usage de son choix.

Concilier vision de long terme et opportunités

Pour Thérèse Farbos, élue de la Ville de Deauville en charge du logement et de l’action sociale, monter ce type d’opération n‘a que des avantages. Au-delà de la revalorisation du parc immobilier communal et de la conservation de ces petites maisons de caractère en plein centre-ville, ces opérations contribuent à éviter le départ de « familles qui n’arrivaient plus à joindre les deux bouts ». Grâce à ces logements, « on a redonné à certaines familles, une joie de vivre et une vraie qualité de vie dans ce quartier ». Pour elle, « le bail à réhabilitation est une vraie solution pour saisir les opportunités en zones tendues ». « Les communes, qui ont parfois un peu le nez dans le guidon, ne pensent pas toujours à cet outil » qui permet de « concilier la vision de long terme en tenant compte des opportunités immobilières ponctuelles ».

Fort de cette expérience, la ville compte bien poursuivre son action avec SOLIHA. « Le partenariat est ancien et le dialogue toujours facile, ce qui facilite la reconduite de ce type de projet dès que l’opportunité se présente ». Un sixième projet est d’ailleurs en cours et sera prochainement livré.

SOLIHA Territoires en Normandie développe également des partenariats pour la production de logements très sociaux, en maîtrise d’ouvrage d’insertion, avec d’autres villes telles Caen, Ouistreham ou Honfleur. De nouveaux sont en cours à Dives-sur Mer et à Villy-Bocage. En Normandie, son activité de maîtrise d’ouvrage d’insertion a permis la réhabilitation et la mise en location, gestion par le biais de baux à réhabilitation, de 127 logements (durée entre 15 et 25 ans) et de 13 logements, dans le cadre d’opérations acquisition-amélioration.

L’activité de maitrise d’ouvrage d’insertion SOLIHA au niveau national
La maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI) consiste à produire des logements à faible loyer permettant aux plus modestes d’accéder à un logement durable et décent. Dans ce cadre, l’acquisition et la réhabilitation de petites unités de logements en parc ancien est prise en charge par un organisme agréé par l’Etat, qui assure dans un second temps la gestion locative sociale.

Le Mouvement SOLIHA compte 26 organismes agréés par l’Etat pour la production de logements en maîtrise d’ouvrage d’insertion qui couvrent 69 départements. SOLIHA est ainsi le premier acteur d’opérations réalisées en prise à bail pour une durée moyenne de 35 ans.
Il détient un parc propre de 8.500 logements très sociaux.
Il a produit en 2016 près de 300 logements en acquisition amélioration (40%) ou bail à réhabilitation avec des collectivités locales (60%)

D’autres opérations de maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI)
Crédits photos : SOLIHA

Contact : Murielle DEMELUN
SOLIHA Territoires en Normandie : www.solihanormandie.fr

Pour plus d’information, prenez contact avec un conseiller SOLIHA au 0812 13 14 15 (prix d’un appel local + 0,05 €/minute) ou contacter l’association SOLIHA la plus proche de chez vous en cliquant ici