#SOLIHAinnove : à Pessac, une opération d’habitat participatif portée et accompagnée par SOLIHA

En 2016, la ville de Pessac a sollicité SOLIHA pour réaliser une opération d’habitat participatif. Fin 2022, le 6^e et dernier logement est commercialisé, les nouveaux habitants intègrent le collectif. Accompagnés par SOLIHA Terres-Océan Gironde en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Usage (AMU), les futurs occupants ont participé à la conception de leur habitat. Ils ont notamment défini leurs valeurs communes, leur mode de prise de décision, leurs espaces partagés : une chambre d’amis, une salle commune, un jardin collectif et une terrasse collective en rooftop. Ils ont créé l’association SOLID’R, en charge de la gestion de ces espaces communs.

SOLIHA BLI Nouvelle Aquitaine est le Maître d’Ouvrage de cette opération. Sur les 6 logements, 4 sont en location-accession (PSLA) et 2 ont été commercialisés en VEFA. C’est l’Agence Immobilière Sociale SOLIHA Nouvelle Aquitaine qui assure la gestion locative des lots en PSLA dans l’attente des levées d’options.

L’Habitat participatif, pour habiter autrement avec ses voisins et se réapproprier l’acte de construire

L’Habitat Participatif est une innovation reconnue par l’inscription d’un article dédié dans le cadre de la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) adoptée définitivement le 24 Mars 2014 :

« L’Habitat Participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. (…) En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’Habitat Participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. »

Afin de diversifier l’offre de logements sur son territoire et de favoriser le parcours résidentiel des ménages modestes, la ville de Pessac a identifié un foncier lui appartenant pour y accueillir un projet d’habitat participatif. La ville a ensuite sollicité SOLIHA pour l’accompagnement du groupe de futurs voisins et la maîtrise d’ouvrage de l’opération.

C’est ainsi que les équipes de SOLIHA BLI et SOLIHA Terres-Océan Gironde ont accompagné un groupe d’habitants pour la conception d’un immeuble composé de 6 logements et d’un local professionnel dans le centre de Pessac.

Les objectifs du projet :

1. Faire participer les habitants à la conception et à l’aménagement de leur cadre de vie :

• Réalisation d’un habitat adapté aux besoins et aux attentes particulières des familles en matière de qualité de vie et de développement durable,
• Mise en place de nouvelles formes de relations interpersonnelles entre les habitants eux-mêmes et entre les habitants et les professionnels.

2. Favoriser la mixité sociale en proposant une offre de logements abordables et écologiques en accession sociale :

• Accession sociale à la propriété pour 4 familles,
• Livraison d’un bâtiment durable dans une approche globale d’excellence énergétique et environnementale par le biais d’une demande de subvention auprès de la Région Nouvelle-Aquitaine dans le cadre de l’appel à projets « Bâtiments du futur ».

3. Favoriser le développement des liens sociaux et solidaires entre les futurs habitants en amont de leur emménagement :

• Implication des habitants dans la gestion de leur lieu de vie dès le départ,
• Valorisation d’un système d’entraide et de services entre voisins.

En 2016, au démarrage de l’opération d’habitat participatif, la ville de Pessac a lancé une campagne d’information auprès des habitants pessacais. Un flyer présentant la démarche est distribué dans l’ensemble des commerces de la ville et mis en libre-service dans les présentoirs de la Mairie. Une réunion publique de présentation générale du projet est annoncée dans le magazine mensuel « la Ville de Pessac » ; elle se déroule en présence des élus de la ville et de SOLIHA.

Le terrain est un délaissé d’une opération de la ZAC du centre-ville. En 2016, une convention de cession du foncier est signée entre Bordeaux Métropole et SOLIHA BLI.

En 2017 et 2018, une quarantaine d’ateliers collectifs sont organisés avec les familles parties prenantes du projet :

• Accueil du groupe, présentation du projet et de la démarche,
• Définition des valeurs partagées et du mode de prise de décision,
• Etablissement des règles de vie collective et de gestion des futurs espaces partagés, rédaction du règlement intérieur,
• Consultation et sélection du maître d’œuvre (L’agence Esnard et Sanz sera retenue),
• Définition des besoins collectifs pour élaborer le programme technique,
• Evaluation de la capacité financière des ménages, montage financier et juridique de l’opération,
• Programmation architecturale avec l’équipe d’architectes retenue,
• Présentation des grands principes de la construction « durable » et consultation des entreprises.

En parallèle, des entretiens individuels sont menés avec chaque famille sur notamment :

• Les financements individuels,
• L’aménagement du logement.

A la suite d’une réunion de concertation en mairie, le permis de construire est déposé en mai 2018 et accordé en octobre 2018. La consultation des entreprises est ainsi lancée fin 2018.

En 2019, tous les logements sont attribués avec un mode d’accession validé et un projet architectural arrêté avec le groupe.  Les futurs habitants du collectif SOLID’R (nom retenu par le groupe de futurs voisins) ont des profils divers et des valeurs communes telles que la solidarité et l’écologie. La prise de décision se fait selon le mode du consensus.

Le projet architectural au service des besoins des futurs habitants

La parcelle, très petite et aux contours irréguliers, est particulièrement contraignante pour le bâti et le parking couvert. De plus, le groupe d’habitants souhaite réduire au maximum l’impact du projet sur la nature et cherche à rendre le bâtiment le plus économe en énergie, utiliser au maximum des énergies renouvelables et construire avec des matériaux naturels et biosourcés.

La dimension écologique du projet a ainsi nécessité de nombreuses réunions avec les habitants, les architectes et le thermicien (choix des matériaux, du mode de chauffage, de l’isolation, de la ventilation, …).

Le bâtiment, conçu en maquette numérique, utilise une structure mixte bois-béton. Afin d’avoir une isolation performante et homogène, les murs extérieurs périphériques sont réalisés en ossature bois issue d’une production locale (de Dordogne, des Landes ou de la Gironde). Les parois verticales périphériques ont fait l’objet d’une attention particulière pour traiter ponts thermiques et étanchéité à l’air, elles comportent une isolation renforcée en trois couches (intérieure, en caisson et extérieure). Afin de bénéficier d’un confort d’été optimal, la structure porteuse interne et les planchers intermédiaires sont en béton, permettant l’apport d’une forte inertie tandis que l’utilisation de la fibre de bois en isolation des parois verticales confère un excellent déphasage thermique. De plus, les logements sont conçus traversant afin de permettre une ventilation naturelle facilitant la sur-ventilation nocturne et le rafraichissement passif. Les pertes thermiques sont limitées grâce à une excellente isolation en toiture terrasse et sur les différentes dalles des planchers bas.

Les menuiseries sont en bois, à double vitrage, équipées de stores intérieurs ou extérieurs suivant les orientations des façades. Côté équipement, le chauffage est assuré par une chaudière bois collective à granulés, commune aux deux bâtiments. En parallèle, une installation solaire thermique assure une partie des besoins en eau chaude pour les différents logements, l’appoint étant réalisé par la chaudière bois. Enfin, une ventilation hygroréglable permet le renouvellement de l’air intérieur. Une installation photovoltaïque en autoconsommation a été installée pour alimenter les parties communes.

Par ailleurs, l’opération SOLID’R se trouve dans un secteur de modération des places de stationnement. De ce fait, et en concertation avec les habitants, une demande dérogatoire de réduction des places de stationnement a été sollicitée et obtenue auprès de la mairie. En effet, tous les habitants disposent de vélo et certaines familles souhaitent mettre en place un service de prêt de véhicule entre voisins, ainsi qu’un système d’autopartage pour les déplacements professionnels quotidiens.

Afin de laisser un véritable espace de jardin, point primordial pour le groupe d’habitants, le parking a été placé sous le volume de logements (R+3), en le rendant ainsi parfaitement intégré au bâti. Le jardin devient en conséquence un vrai espace de 110 m2 de pleine terre, permettant le jeu des enfants, la détente des familles, et le jardinage. C’est une vraie plus-value dans ce secteur de centre-ville où le PLU ne fixe pas d’exigences d’espaces en pleine-terre. Ce jardin permet de développer une végétation favorable à la biodiversité en ville et à la lutte contre les îlots de chaleur.

Enfin, le projet architectural sur rue met en avant des matériaux très minéraux afin de conserver l’aspect urbain du quartier. Côté jardin, un traitement plus naturel a été opéré, les façades sont revêtues d’un bardage bois en Douglas naturel du Périgord et accueillent les loggias et terrasse bois des logements. D’une manière générale, le projet n’a pas cherché à exploiter le potentiel maximum de la parcelle en termes de mètres carré mais il a essayé d’être cohérent avec le tissu urbain environnant, tout en conservant un cadre de vie qualitatif pour les habitants.

Les travaux qui ont démarré en septembre 2019 ont été mis en pause pendant la crise sanitaire. Après des retards importants, dans un contexte du BTP très tendu, le chantier s’est achevé fin 2021.

Le coût total de l’opération de construction s’élève à 1 388 K Euros HT.

Mixer les générations et les profils sociaux des futurs habitants

Quatre logements sont en accession sociale (prêt PSLA) avec une levée d’option d’achat prévue après un an de location et deux autres logements ainsi que le local commercial sont en VEFA.

Pour les logements en PSLA, le loyer est plafonné ainsi que le prix de vente (sur cette opération, valeurs 2018 : 8,80 €/m2 de SU et 2 826 € HT /m2 de SU). Les futurs acquéreurs bénéficient également d’une TVA à 5,5%, d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans et d’une minoration de 1% du prix de vente par année de location (avec une levée d’option fixée entre 1 et 3 ans maximum). Ils ne doivent pas dépasser un plafond de ressources et leur dossier doit être validé par une banque.

Pour les quatre logements concernés, une décision de réservation d’agrément a été délivrée par Bordeaux Métropole. Cette décision ouvre droit à un prêt PSLA, prêt contracté avec le Crédit Coopératif sur cette opération.

Sur la phase locative, les futurs acquéreurs s’acquittent d’un loyer (appelée fraction locative) et d’une part acquisitive (qui permet d’augmenter leur apport et diminue d’autant le coût du logement). Il s’agit de la redevance mensuelle qui doit correspondre à la capacité d’emprunt de chaque ménage.

En 2022, après la réception des travaux, la mise en copropriété de l’immeuble et la signature des contrats de location-accession et des ventes en VEFA, les ménages ont tous emménagé et investi l’immeuble et les espaces partagés tout juste livrés.

SOLIHA a également accompagné le groupe sur les questions de gestion des logements dans le cadre de la future mise en copropriété (information et sensibilisation sur le cadre juridique des copropriétés, leur fonctionnement, les instances de gestion et de décision, le rôle du syndic, le contenu du règlement de copropriété, la définition des parties communes et privatives, des charges de copropriété avec la spécificité de la gestion des espaces partagées…). Des échanges avec le groupe ont porté également sur la rédaction des statuts de l’association SOLID’R, à qui la copropriété déléguera la gestion des espaces partagés.

La copropriété est désormais gérée par un syndic professionnel. Et c’est l’AIS SOLIHA Nouvelle Aquitaine qui gère les 4 logements PSLA durant la phase locative.

Le collectif est finalement composé de 13 occupants, 8 adultes (âgés de 26 à 56 ans) et 4 enfants (âgés de 4 à 8 ans) : 2 ménages en couple avec deux enfants, un couple sans enfant, trois personnes seules. L’ensemble des ménages est en activité ou en formation.

Deux ménages ont d’ores et déjà souhaité lever leur option d’achat !

Cette expérience réussie a permis à SOLIHA Terres-Océan de développer ses missions d’AMU (assistance à maîtrise d’usage) sur d’autres opérations d’habitat participatif, notamment auprès de bailleurs sociaux sur des projets d’accession sociale à la propriété.

Par exemple, sur la commune de Bègles, dans le périmètre d’un écoquartier, DOMOFRANCE (exterrA) a souhaité être accompagné dans la phase de co-conception d’un espace commun « le Plateau des possibles » avec les futurs accédants. SOLIHA a animé une dizaine d’ateliers collectifs de 2021 à 2023 sur plusieurs thèmes : sur la co-conception de l’espace partagé (usages et règles), la construction du collectif (identité, noms, charte de valeurs), et au-delà sur le fonctionnement et les règles de la vie en copropriété, le suivi de la construction et du chantier.